הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2/2013 – מיסוי קבוצת רכישה

 התארגנויות של קבוצות רכישה לרכישת קרקע ולבנייה משותפת עליה, הפכו בשנים האחרונות לתופעה רווחת. בשונה מהעסקה ה"מסורתית", אשר בה רוכש מתקשר בהסכם עם קבלן או יזם שהוא בעל הזכות במקרקעין והוא המוכר דירה/נכס עסקי מבונה ומוגמר, הרי שבקבוצת רכישה ההתקשרות לקבלת מבנה גמור נעשית במערכת חוזים מפוצלת במסגרתה הרוכש בקבוצה מתקשר עם גורמים נפרדים אשר כל אחד מהם "מנפק" רק חלק מן הזכויות והשירותים נשוא המבנה הגמור. אולם קיומם המשולב של החוזים מביא את הרוכש בקבוצה לקבלת זכויות בנכס בנוי.

בדרך כלל נעשה פיצול בין עסקת רכישת הקרקע מבעל הקרקע לקבוצה לבין העסקה של קבלת שירותי בנייה הנערכת בין הקבלן המבצע לבין הקבוצה.

חברי קבוצת רכישה קובעים בהסכם ביניהם מנגנון חוזי שלם ומפורט אשר אמור להביא אותם עד למוצר המוגמר – דירת מגורים או מבנה עסקי. חבר בקבוצה אינו יכול לסגת ממנגנון זה ולהחליט שהוא נשאר רק עם קרקע ובמובן זה כל אחד מחברי הקבוצה רוכש חלק יחסי מן המוצר המוגמר.

ביום 21 ביוני 2010 פורסם דוח הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות הרכישה (להלן: "דוח הוועדה"), לרבות המלצות הוועדה לתיקוני חקיקה בסוגיות המיסוי השונות הנובעות מהתארגנותן של קבוצות רכישה.

ביום 6 בינואר 2011 נכנס לתוקפו תיקון מס' 69 אשר הוסף במסגרת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2011, התיקון קבע כללים למיסוי קבוצות הרכישה. הן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשע"ג-1963 (להלן" "החוק") והן בחוק מס ערך מוסף התשל"ו-1975 (להלן: "חוק מע"מ").

יודגש כי התיקון מתייחס לבעל קרקע (חבות במע"מ) ולרוכש בקבוצה (חבותו במס רכישה כמי שרכש נכס מבונה ולא קרקע).

בתיקון 69 נקבע, בין היתר, כי במקום בו לא ניתן לסווג את העסקה כדו-שלבית אלא כמכירה המתבצעת ישירות מבעל הקרקע לחברי הקבוצה, יראו במצב כזה את חבר הקבוצה כמי שרכש נכס מבונה לעניין קביעת "שווי המכירה" לצורך מס הרכישה, ובנוסף יראו את בעל הקרקע כמי שחייב במע"מ, גם אם העסקה נקשרת בין אדם פרטי ליחיד הקבוצה.

הוראת ביצוע זו באה לקבוע את נוהל הטיפול במס שבח ומס רכישה בעסקאות של קבוצות רכישה בעקבות התיקון וכן להבטיח שיטת טיפול אחידה בכל היחידות.

לחץ כאן להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2013

ראה גם: חישוב מס שבח, שומה עצמית מס שבח, מיסוי מקרקעין טפסים