מס שבח

מס שבח מוטל על רווח של מוכר זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין. בתנאי שלא מדובר בפעילות עסקית או עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי שבגינם החיוב במס הכנסה.

למעשה מדובר במס רווח הון ייחוד אשר חל רק על מקרקעין בישראל. בניגוד לרווח הון מנדל"ן בחו"ל שיחויב במס בידי תושב ישראל בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה.

המס מוטל מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק") בתוקף מ 22.8.1963. שמו הקודם של חוק מיסוי מקרקעין היה חוק מס שבח מקרקעין.

החוק עבר במהלך השנים מספר רב של תיקונים, אשר הפכו אותו לחוק מס מורכב מאוד. החוק כולל גם הוראות מעבר והוראות שעה מיוחדות – דבר המחייב מומחיות רבה כדי להתמצא בו.

נקבע מס על מוכר זכות במקרקעין ועל עושה פעולה באיגוד מקרקעין שנוצר להם רווח. ואילו על הרוכש בעסקה כאמור מוטל מס רכישה.

הוראות החוק כוללות כוללות גם הנחיות מפורטות לדרך חישוב הרווח (שבח) מן המקרקעין. בנוסף מגדיר את דרך חישוב מס שבח על הרווח בחלופות שונות. החישוב מושפע, בין השאר, מיום המכירה, שווי המכירה, עלות הנכס, יום הרכישה, פחת על המקרקעין. במסגרתו הוגדרו הוצאות המותרות בניכוי מהשבח, וכן לשיעורי המס אשר יחולו על השבח. קיימת התייחסות לשבח אינפלציוני (על רכיביו) ושבח ריאלי (כולל 3 סוגים בשיעורי מס שונים).

שיעורי המס יכולים להיות שונים באופן מהותי ותלויים, בין השאר, במועד הרכישה, מהות הנכס, פרטי המוכר.

לעניין שיעורי המס והזיכויים, יראו את השבח כחלק מההכנסה החייבת במס הכנסה בשנת המכירה.

במסגרת החוק נקבעו פטורים שונים ממס שבח וכן הקלות והנחות מס במקרים מסוימים.

ראה גם מקדמת מס שבח

להלן מספר הגדרות הדרושות  לצורך הבנה בסיסית של החוק:

מקרקעין – קרקע בישראל לרבות בתים, בינינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע.

דהינו, החוק הינו חוק טריטוריאלי וחל על נדל"ן בישראל (לרבות יהודה ושומרון) בלבד. נדל"ן בחו"ל אינו נכנס להגדרת מקרקעין לעניין החוק ועל כן, החוק אינו חל עליו.

זכות במקרקעין – בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים, בין שבדין ובין שביושר, לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, אשר ניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור, ולעניין הרשאה במקרקעי ישראל – אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מעשרים וחמש שנים.

מכירה – לעניין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה –

1. הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה.
2. הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור.
3. הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה.
4. פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוש מקרקעין מסויימים של האיגוד בו מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מהאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסויימים.

איגוד מקרקעין – איגוד אשר כל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין למעט איגוד אשר הזכויות בו רשומות למסחר בבורסה כהגדרתה בפקודת מס הכנסה. לעניין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד – מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים ומטלטלין, אשר אינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם לדעת המנהל הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית.

לעניין זה איגוד –  חברה וחברה נכרית, כמשמעותן בפקודת החברות, אגודה רשומה כמשמעותה בפקודת האגודות השיתופיות, שותפות הרשומה על פי פקודת השותפויות, אגודה כמשמעותה בחוק העותומני על האגודות 1327.

מומלץ להסתייע במומחה למיסוי מקרקעין

ראה גם שומה עצמית מס שבח

צור קשר לבדיקת זכאות להחזר מס שבח, בדיקת שומות מס שבח.